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Quali tributi si pagano sugli immobili acquistati?
Salvo (rare) eccezioni, è presto detto: dipende se si acquista la prima abitazione oppure un altro tipo di immobile. Nel primo caso si verserà al Fisco il 3% del valore denunciato a titolo di registro più 336 euro (immobili venduti da privato) oppure il 4%, sempre del valore denunciato a titolo di Iva più 504 euro (immobili nuovi venduti da impresa che ha come scopo la loro costruzione o commercializzazione). Negli altri casi il tributo sale al 10% del valore denunciato (più 504 euro fissi di imposte di registro, ipotecarie e catastali, in caso di acquisto con Iva).
A parte vanno calcolate l’imposta di bollo (appena cresciuta a 230 euro per la trasmissione telematica) nonché gli onorari notarili che tributi non sono, ma possono incidere notevolmente sulla cifra da sborsare e sono strettamente legati alla complessità dell’atto.
Prima casa: condizioni
E’ ben chiaro che l’acquisto come prima casa permette succosi risparmi: ecco quindi i requisiti necessari per poterne godere. L’abitazione, innanzitutto, non deve essere “di lusso” ai sensi del Dm 2/8/1969 (lo sono solo gli immobili di elevatissimo pregio). Deve essere situata nel comune dove l’acquirente ha stabilito o stabilirà (entro 18 mesi) la propria residenza, o dove svolge la sua attività. Una dichiarazione in tal senso va inserita nel rogito Eccezioni sono previste solo per chi risiede all’estero e per il personale di polizia, carabinieri, guardia di finanza, guardie carcerarie e forestali. Nel rogito bisogna anche dichiarare di non essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) di diritti reali su un’altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile. Inoltre non bisogna aver goduto degli sconti “prima casa” su altra abitazione comprata in tutto il territorio nazionale. Vi è un’eccezione: il caso in cui si venda e si acquisti un’altra prima casa entro un anno. Allora viene a decadere anche un altro divieto: quello di rivendere l’appartamento comprato con le agevolazioni entro cinque anni da quando lo si è acquistato.
Pertinenze
Le agevolazioni fiscali non valgono solo sulle abitazioni, ma anche sulle pertinenze acquistate con lo stesso rogito o perfino successivamente (in quest’ultimo caso solo se l’atto è soggetto a imposta di registro e non a Iva). Unica condizione che si compri una sola pertinenza per tipo (per intenderci, un solo box o un solo posto auto).
La giurisprudenza e le circolari dell’agenzia delle Entrate si sono più volte occupate di varie situazioni “di confine”, interpretando la legge. Si ha ormai la certezza che è possibile acquistare contemporaneamente due appartamenti al fine di unificarli in un solo. Unico limite: che non assuma le caratteristiche di alloggio “di lusso”. Assai recente invece è l’inversione di marcia del Fisco in merito alla possibilità di ampliare la prima casa esistente in seguito, acquistando altri locali da inglobare e godendo nonostante ciò degli sconti fiscali. La risoluzione del 25 febbraio 2005,n. 25 lo ha concesso a patto che i locali aggiunti non costituiscano un nuovo appartamento né abbiano consistenza tale da poter essere destinati a costituire una nuova unità immobiliare”. Un caso abbastanza comune, soprattutto se si parla di inglobamento di sottotetti altrui.
Categorie catastali
Le Finanze hanno voluto poi sottolineare, in varie circolari, che la destinazione formale dell’immobile prevale su quella di fatto. Perciò non è possibile acquistare come abitazione un immobile classificato in Catasto , per esempio, come ufficio anche se da sempre abitato. Parallelamente, però, si gode lo stesso dell’agevolazione anche se si possiede nello stesso comune un immobile utilizzato come abitazione, ma classificato altrimenti dal Catasto.
Le sezioni unite della Cassazione, con sentenza fatta propria dall’Erario, hanno analizzato anche il caso di chi, in buona fede, dichiara nel rogito di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile, ma poi non lo fa per circostanze di forza maggiore. Si è risolto così: l'ufficio del registro ha tre anni di tempo per far rilevare la decadenza dei benefici, a partire dalla data in cui ha la possibilità di contestare al contribuente la perdita delle agevolazioni. Tale data dipende dal caso concreto. Per esempio, se il contribuente si stabilisce altrove, i tre anni scattano dal momento del suo trasferimento. Se la casa era occupata da inquilini, dal momento in cui l’alloggio è vuoto. Se l’immobile viene integralmente ristrutturato, dalla data in cui diviene agibile. E così via.
Il bonus sul riacquisto
Sempre nel campo delle facilitazioni alla prima casa vi è la possibilità di detrarre dai tributi da pagare quanto si era già versato, a titolo di imposta di registro o di Iva, per comprare a suo tempo la prima casa che ora si vende. Presupposto indispensabile è che si passi da una prima casa comprata con le agevolazioni a un’altra prima casa, anch’essa acquistata con sconti fiscali analoghi, e che entrambe le volte si sia stati in possesso dei necessari requisiti. In caso di nuovo acquisto da privato, lo sconto si fruisce in genere immediatamente: ci pensa il notaio a scalare quanto versato dai tributi che occorre ora liquidare. Viceversa se la nuova compravendita è soggetta a Iva, l’operazione è più complessa: la detrazione va infatti operata dall’Irpef al momento della dichiarazione dei redditi, a iniziare da quella che si presenta l'anno seguente all'acquisto (altrimenti si perde l'agevolazione). Altrimenti resta possibile uno sconto sulle somme dovute a titolo di ritenute d'acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l'assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.
Fonte: www.confappi.it - 26/04/2005