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Meglio far da sé o rivolgersi a un’agenzia?
Questa è la prima domanda che si pone, in Italia, chi è in cerca di un’abitazione. In Italia, perché in altri Paesi (per esempio gli Stati Uniti) praticamente tutte le compravendite vedono come protagonista il mediatore. Come mai? Prima di tutto perché da noi gli onorari richiesti variano dal 2,5 al 7% del valore della compravendita, molto più alti che altrove. Poi perché l’offerta è frazionata e non concentrata su poche banche dati informatizzate. C’è infine la fama degli agenti: a torto o a ragione sono visti da noi con sospetto. Un discredito che danneggia ingiustamente anche tanti bravi professionisti.
L’incarico
Sia che si faccia da soli, sia che ci si serva di un professionista, ogni compravendita è comunque un rischio, che va calcolato. L’unica differenza è che trattando con l’agente occorre avere le idee chiare prima di firmare un pezzo di carta in più: l’incarico di mediazione. Come va redatto? Ecco le precauzioni fondamentali, sia per chi compra che per chi vende. Innanzitutto controllare che il mediatore sia iscritto al ruolo presso la camera di Commercio (chiedere il tesserino) e abbia sottoscritto l'obbligatoria polizza di responsabilità professionale .
Quando chi vende firma il primo pezzo di carta, deve fare bene attenzione che si tratti di un “incarico di mediazione” e non di una procura o un mandato a vendere: con quest’ultimo il cliente può spossessarsi di quasi tutti i suoi diritti, vedendosi sostituito in ogni scelta dal professionista. Anche l’acquirente deve stare all’occhio: spesso il mediatore, con la scusa di “prenotare” l’immobile, gli propone di sottoscrivere una proposta irrevocabile di acquisto. Si tratta di un impegno, preso solo da una parte, cioè il compratore, a pagare l'immobile a un certo prezzo. L'obbligo preso è irrevocabile per un certo periodo (per esempio, un mese). Entro questo lasso di tempo, il venditore potrà inviare una lettera con cui accetta la proposta. Dopo l'accettazione, è prevista in genere la firma del compromesso: solo in seguito si andrà al rogito. In definitiva, la proposta irrevocabile non dà alcun vantaggio a chi acquista, perché impegna solo lui, mentre il venditore potrà sempre vendere ad altri. Ne è stata perfino messa in dubbio la legittimità legale (anche se la utilizzano anche mediatori molto seri, convinti di essere nel giusto). Se proprio diviene opportuno firmarla, è bene stabilire un tempo molto limitato in cui è irrevocabile: per esempio 24 o 48 ore, versando come anticipo una piccola somma.
Altri consigli: non versare (o far versare) caparre o acconti all’agente: è meglio che a custodirli sia una terza persona imparziale, per esempio il notaio, per evitare che il mediatore ne prelevi una parte, con la scusa che sono soldi a lui dovuti. Imporre che l’incarico abbia una durata ragionevole e soprattutto certa, evitando i rinnovi automatici dell'incarico, salvo disdetta con raccomandata. Chiarire se vanno pagate, e in che misura, le spese al mediatore, se non conclude l'affare. Non accettare penali esagerate, se non si sta a tutti i patti.
Il compromesso
Quasi sempre, prima dell’atto finale (il rogito), acquirente e venditore si mettono d’accordo nel redigere una scrittura privata, detta “preliminare di acquisto” o, volgarmente, “compromesso”..
Il preliminare non dà il via al passaggio di mano di un immobile: è solo un impegno, rispettivamente, a comprarlo e a venderlo, che vale solo tra le parti che l’hanno sottoscritto. Per chiunque altro proprietario resta il candidato venditore, che dovrà continuare a pagare le spese condominiali e i tributi e sarà responsabile di eventuali abusi edilizi (ecco una ragione per non concedere al candidato acquirente di eseguire lavori di ristrutturazione dopo la sua firma).
Tuttavia il compromesso è spesso più importante del rogito. In questo contratto, infatti, vengono spesso decisi tutti i dettagli della compravendita che molto raramente potranno essere contraddetti nel rogito, a meno che entrambe le parti siano d’accordo. Questo è uno degli ottimi motivi per cui il notaio dovrebbe essere coinvolto anche nel redigere questa scrittura privata, sebbene la sua consulenza non sia imposta dalla legge. Componenti essenziali perché il preliminare sia valido sono l’individuazione dei confini e delle pertinenze dell’immobile, il suo prezzo, la scadenza di pagamento, la data dell'atto finale di compravendita .
Esso però dovrà contenere anche altri dettagli. Quantomeno le scadenze rateali di pagamento del prezzo, l'assenza (o la presenza) di vincoli di vario genere e di ipoteche, la conformità alle norme edilizie e la regolarità urbanistica del fabbricato, l’eventuale domanda sanatoria edilizia (condono), l'esistenza o meno di caparre (confirmatoria o penitenziale).
La trascrizione del compromesso
Da gennaio 1997 il compromesso è divenuto trascrivibile: ciò lo rende valido anche nei confronti di terze persone e soprattutto, promuove il potenziale acquirente al rango di creditore privilegiato del venditore, rendendo nulle ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli vantante da altri, per esempio un istituto di credito che ha concesso un prestito. La trascrizione di questo atto è però ben poco diffusa. Il motivo non è solo il fatto che, dopotutto, ha un suo costo (imposte di registro fisse, bollo, notaio). Conta molto di più la considerazione che bisognerà dichiarare il valore reale dell’immobile compravenduto. Non è infatti un segreto che nel compromesso si è soliti dichiarare il prezzo reale, mentre nel rogito (o in qualsiasi atto trascritto) si denuncia poco più del “valore catastale”, cioè una cifra che deriva dalla moltiplicazione della sua rendita per un certo parametro. Infatti il valore catastale è spesso molto inferiore a quello di mercato. Questo stratagemma è illecito, ma molto diffuso, perché reso praticabile dalle norme stesse, che impediscono accertamenti fiscali se al rogito si dichiara almeno il valore fissato dal Fisco.
Il rogito
Il passaggio di proprietà ufficiale si può avere in due forme: la scrittura privata autenticata e l’atto pubblico. La differenza è notevole: con la scrittura privata il notaio prende atto delle dichiarazioni rese dai contraenti e ne attesta l’identità autenticandone le firme; con l’atto pubblico invece il notaio garantisce di aver controllato la veridicità delle affermazioni contenute nel contratto. Quindi l’atto pubblico è meglio, anche se costa qualcosa di più. Tuttavia un notaio scrupoloso, a prescindere dalla forma, controllerà sempre che il venditore possa legittimamente alienare l’immobile.
Nel rogito occorrerà specificare chiaramente se l’acquirente intende godere dei benefici fiscali per la prima casa e se il venditore è, o non è, sposato in regime di comunione legale dei beni (nel qual caso la presenza del coniuge alla firma dell’atto è non solo utile, ma praticamente indispensabile).
Il notaio si incarica sempre si pagare le imposte di registro e ipo- catastali a carico dell’acquirente (che, invece, nel caso di trasferimento sottoposto a Iva deve pagare questa imposta al venditore). Inoltre curerà la trascrizione dell'atto sui registri immobiliari. Qualora risultasse nullo per una causa a lui imputabile dovrà risarcire le somme percepite e i danni.
I costi professionali dell’atto variano moltissimo a seconda della difficoltà della transazione, degli accertamenti ipotecari e catastali necessari, del prestigio dello studio cui ci si affida. Alla base c’è comunque la tariffa professionale e su quella è possibile avere un’idea di massima del costo.
E’ uso diffuso (ma non norma di legge) che la scelta del professionista tocchi all’acquirente, sia perché a lui tocca anche pagare la parcella, sia perché è la “parte debole” nel contratto, quella che ha più bisogno di assicurarsi contro i rischi del passaggio di mano.
La trascrizione
Tra due atti, è valido rispetto a terzi quello che è trascritto prima. Perciò l’acquirente, se ha dubbi sull’onestà del venditore, dovrà insistere perché il notaio trascriva al più presto il rogito, per non trovarsi sul gobbo un altro rogito valido o, peggio, un’ipoteca.
Fonte: www.confappi.it - 26/04/2005