A cura dell’Ufficio
Studi Confappi-Federamministratori
Successioni e donazioni:
la tassazione
Da ottobre del 2001 le imposte
di successione e donazione sono state abrogate in
Italia, unica in ciò tra i Paesi avanzati.
Ciò non significa che non si paghi nulla
al momento del trasferimento di beni: anzi persistono
certi tributi sugli immobili e alcune operazioni
burocratiche che prevedono l’intervento di
notai o di altri professionisti e che possono costare
centinaia o perfino migliaia di euro.
Successione. Gli eredi non
pagano alcuna imposta il trasferimento ereditario
di denaro, di crediti, di strumenti finanziari,
di partecipazioni societarie, di aziende, eccetera.
Se però l’eredità comprende
beni immobili restano tuttora dovute le imposte
ipotecarie e catastali (a causa della necessità
di fare cambiamenti all’interno dei registri
immobiliari tenuti dalle Conservatorie e dai Catasti).
Esse ammontano al 3% del
valore degli immobili stessi. Per non subire accertamenti
dal fisco il valore minimo da denunciare è
il cosiddetto “valore catastale” che
è quello che risulta dalla moltiplicazione
della rendita rivalutata per un certo parametro
(120 per le abitazioni, 60 per gli uffici, 40,8
per i negozi). Se però cade in eredità
un terreno edificabile, il valore, per evitare contestazioni,
deve essere quello di comune commercio.
Tuttavia le imposte ipotecarie
e catastali si riducono in misura fissa (168 euro
ciascuna, per un totale di 336 euro), quando almeno
uno degli eredi possa invocare l’intenzione
di adibire, appunto a “prima casa” l’immobile
ereditato. I requisiti sono gli stessi previsti
per l’acquisto di una abitazione, e cioè:
a) deve trattarsi di una
casa d’abitazione “non di lusso”;
b) l’immobile deve
essere ubicato nel territorio del Comune in cui
l’erede ha o stabilisce, entro diciotto mesi
dall’apertura della successione, la propria
residenza o, se diverso, in quello in cui l’erede
svolge la propria attività;
c) l’erede deve dichiarare
di non essere titolare esclusivo o in comunione
con il coniuge dei diritti di proprietà,
usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione
nel territorio del Comune in cui è situato
l’immobile ereditato;
d) l’erede deve dichiarare
di non essere titolare, neppure per quote, anche
in regime di comunione legale, su tutto il territorio
nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto,
uso, abitazione e nuda proprietà su altra
casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto
o dal coniuge con le agevolazioni "prima casa".
Particolari esenzioni dai
requisiti sono previsti per i cittadini italiani
emigrati all’estero, per quelli che vi lavorano
nonché per il personale di polizia e militare.
Imposte sulle successioni di immobili
Chi è erede
Prima casa
Altro immobile
Chiunque
Imp. Ipotecaria e catastale: 336 euro
Imp. Ipotecaria e catastale: 3% valore immobili
Nota: sono esclusi dal calcolo la Tassa d’archivio
notarile, la trascrizione in conservatoria e i certificati
catastali necessari, oltre l’onorario del
notaio.
Fonte: Elaborazione Ufficio
studi Confappi-Federamministratori
Donazione. Le detassazione
delle eredità ha coinvolto anche quella delle
donazioni fatte in vita, che sono considerate come
una sorta di “anticipi” dell’eredità
(tant’è vero che è possibile
impugnarle per lesione di legittima, cioè
della quota di patrimonio riservata ai familiari
più stretti).
Qui però, sempre quando
passano di mano degli immobili, l’esclusione
dai tradizionali tributi è meno netta, almeno
per le donazioni più ricche. Infatti, se
ad essere beneficato è qualcuno senza stretti
legami di parentela (per esempio un convivente in
una famiglia di fatto), sono dovute, oltre alle
imposte ipotecarie e catastali calcolate secondo
gli stessi principi della successione, anche l’imposta
di registro, al 7% del valore dell’immobile
(vedi tabella). Tuttavia l’aliquota del 7%
si applica solo oltre un certo valore degli immobili
donati, pari a 180.759,91 euro (350 milioni delle
vecchie lire).
Va ricordato che con la detassazione,
le donazioni sono cresciute notevolmente di numero,
creando non pochi problemi sociali (genitori che
si spossessano di un bene e che poi si trovano di
fronte figli irriconoscenti al momento del bisogno).
Non mancano anche quelli pratici : la vendita di
un immobile donato è più complessa,
perché l’acquirente si trova, almeno
per vent’anni dalla donazione, a non essere
sicuro di esserne davvero il nuovo proprietario,
in caso di impugnazioni per lesione di legittima.
(1)
Con la detassazione di successioni
e donazioni cessa di fatto di avere senso il fatto
che qualcuno ricorra alla donazione della nuda proprietà
di un immobile, serbandosene l’usufrutto,
anche se qualcuno se ne serve ancora. Questo stratagemma
legittimo permetteva di ridurre di una certa percentuale
l’imposizione in capo ai propri cari al momento
in cui si passava a miglior vita. Oggi avrebbe teoricamente
ancora utilità per limare un po’ l’importo
dell’imposta ipotecaria e catastale e, nel
caso di grandi patrimoni, anche l’importo
di quella di registro: tuttavia i costi notarili
e burocratici che è necessario sborsare per
la donazione di nuda proprietà finiscono
per azzerare, quasi sempre, i limitati vantaggi
fiscali. (2)
Imposte sulle donazioni di immobili
Chi riceve la donazione
valore immobili donati
Prima casa
altro immobile
Coniuge o parente fino al 4° grado
qualsiasi
Imp. Ipotecaria e catastale: 336 euro, Imposta di
Bollo: 203 euro
Imp. Ipotecaria e catastale: 3% valore immobili;
Imposta di Bollo: 203 euro
Altre persone
Fino a 180.759,91 euro
Oltre*
Imp. Ipotecaria e catastale: 336 euro; Imposta di
registro: 7% del valore; Imposta di Bollo: 203 euro
Imp. Ipotecaria e catastale: 3% valore immobili;
Imposta di registro: 7% del valore; Imposta di Bollo:
203 euro
* Il 7% di imposta di registro si paga solo sul
valore eccedente la franchigia di 180.759,91 euro
a beneficiario della donazione. Per esempio, se
il valore dell’immobile donato a una sola
persona è di 250.000 euro, il 7% si applica
a 250.000-180.759,81 = 69.240,09 euro ed è
pari a 4.846,81 euro.
Nota: sono esclusi dal calcolo
la Tassa d’archivio notarile, la trascrizione
in conservatoria e i certificati catastali necessari,
oltre l’onorario del notaio
Fonte: Elaborazione Ufficio
studi Confappi-Federamministratori
Divisione di comunione ereditaria.
Spartire tra eredi denaro o titoli è un’operazione
piuttosto semplice, una volta che non ci siano dubbi
sulle quote che spettano a ciascuno. Diversamente
accade per gli immobili ereditati. Se essi, infatti,
non sono messi in vendita (e il denaro è
diviso tra tutti), oppure non sono stati attribuiti,
per testamento e senza contestazioni, a ciascuno
degli eredi, capita spesso che siano ereditati in
comunione tra tutti. Ciò crea contestazioni
a non finire quando anche uno solo degli eredi,
come è suo diritto, chiede la divisione della
comunione. Ma crea anche occasione per l’applicazione
di un altro tributo, l’imposta di registro
sulla divisione ereditaria, che è pari all’1%
del valore del bene in divisione.
Imposte sulla divisione di comunione ereditaria
tra immobili
Imposta catastale
168 euro
Imposta di registro
1% valore
Imposta di bollo telematico
203 euro
Nota: sono esclusi dal calcolo la Tassa d’archivio
notarile, la trascrizione in conservatoria e i certificati
catastali necessari, oltre l’onorario del
notaio. Quest’ultimo, in un caso concreto
(massa ereditaria 100.000 euro, tariffe vigenti
a Como-Lecco), è stato calcolato pari a 2.213,21
euro, Iva inclusa)
Fonte: Elaborazione Ufficio
studi Confappi-Federamministratori
Altri tributi. Ogni volta
che si produce un atto che deve essere in bollo,
quest’ultimo deve essere pagato. Ogni volta
che si fa una variazione in Catasto (per esempio
una voltura, cioè un cambiamento di intestazione
di un immobile), o si chiede un certificato o una
mappa , si deve pagare. Ogni volta che si compie
un’indagine alla Conservatoria dei Registri,
per vedere se su un immobile gravano ipoteche o
diritti trascritti, occorre versare un obolo, grande
o piccolo che sia. Tutte le variazioni pagano infine
una “tassa d’archivio notarile”
che è una somma, per quanto piccola, che
è versata per adeguare gli archivi dei notai
a quelli dello Stato, prevista dalla legge e comunque
rapportata al valore dell’atto. Si tratta
di operazioni quasi sempre necessarie, negli atti
conseguenti a una successione e a una donazione:
ciascuno di questi “balzelli” non è
particolarmente esoso, ma tutti, messi insieme,
possono fare una bella cifretta.
Tributi che possono
essere dovuti per le prassi burocratiche
Imposta di bollo (telematico,
tutto l’atto) (1)
230 euro
Imposta di bollo (ciascun foglio) (1)
14,62 euro
Imposta catastale fissa
168 euro
Imposta di registro fissa
168 euro
Annotazione alla conservatoria
35 euro
Voltura catastale
35 euro
Tassa d’archivio notarile
3,7 -113,30 euro (2)
Visura ipo-catastale ventennale
100-250 euro (3)
(1) Ipotesi alternative (o una o l’altra)
(2) A seconda del valore
dell’atto
(3) Stima, a seconda della
complessità della misura ( per esempio, più
passaggi di proprietà)
Fonte: Elaborazione Ufficio
studi Confappi-Federamministratori
La detrazione del
36% sul recupero.
Si eredita il diritto alla
detrazione del 36% per le rate annuali non intermente
godute dal defunto? Sì, ma non sempre. Innanzitutto
se chi ha eseguito i lavori non era il proprietario
ma l’inquilino o il comodatario (cioè
la persona che ha in uso gratuito l’immobile),
la detrazione non passa di mano (circolare Entrate
n. 57/1998) . Poi, la Finanziaria 2003 ha disposto
che “la fruizione del beneficio fiscale si
trasmette, per intero, esclusivamente all’erede
che conservi la detenzione dell’immobile”.
Con “detenzione” si intende la possibilità
dell’uso materiale: pertanto se più
eredi sono proprietari, magari in comunione, dello
stesso immobile, ma uno solo lo usa, solo lui gode
della detrazione. Viceversa, se hanno un uso a turni
(per esempio di una seconda casa) ciascuno eredita
la detrazione in misura proporzionale alla quota
di eredità spettante (e non alla quota di
immobile di cui è possessore). Questo è,
almeno, il parere delle Entrate espresso con la
circolare n. 24/2004. Viceversa, in caso di dono
dell’immobile il diritto alla detrazione si
trasmette per intero a chi gode la donazione. *
Dichiarazione di successione. Vi è un’unica
pratica conseguente a una eredità che è
possibile far da sé: la dichiarazione di
successione. E’ prevista solo nel caso in
cui nell’eredità sono compresi beni
immobili. Ad essa vanno di regola allegati il certificato
di morte del defunto, il suo eventuale testamento,
lo stato di famiglia storico del defunto stesso
e lo stato di famiglia di ciascun beneficiario della
trasmissione patrimoniale per causa di morte.
In pratica, si tratta di
compilare un modulo che, come la denuncia dei redditi
annuale, il contribuente completare da solo oppure
affidare a un professionista, per esempio un notaio,
un commercialista, un esperto tributario. Il costo
di tale prestazione è libero: quindi conviene
farsi fare più preventivi, non accontentandosi
però di scegliere quello più basso
in caso di eredità complicata, perché
allora vale il principio che “chi più
spende, meno spende”(purchè ovviamente
si rivolga a chi sa quel che fa). Se invece la dichiarazione
non è particolarmente complessa, può
valer la pena, per risparmiare, coinvolgere i Caf,
i centri di assistenza fiscale.
Notaio e avvocato. I trasferimenti di beni immobili,
anche se dovuti a successione e donazione, prevedono
comunque l’intervento del notaio (salvo in
casi particolari, in cui la sentenza di un giudice
può avere gli stessi effetti di un atto notarile).
Ma il notaio è indispensabile anche per altri
atti, come la (rara) redazione di un testamento
pubblico e la (molto più frequente) pubblicazione
di quello olografo, per renderlo valido di fronte
a tutti dopo che il testatario è passato
a miglior vita. Stesso discorso per l’accettazione
o la rinuncia all’eredità. Ciascuna
di queste prassi burocratiche prevede quindi il
pagamento di questo professionista, versando parcelle
che spesso superano l’importo dei tributi
previsti per gli stessi atti. Se poi la successione
crea problemi tra gli eredi, il notaio stesso, o
un avvocato, finiranno per causare ulteriori spese,
dovute al pagamento di consulenze, assistenza in
causa o arbitrati.
Onorari notarili indicativi per atti connessi
alla successione*
Atto
Onorario + Iva
Pubblicazione di testamento olografo
660 euro
Trascrizioni di accettazione tacita d’eredità
168 euro
Accettazione con beneficio d’inventario
480 euro
Rinuncia all’eredità
360 euro
* La stima è basata sulle tariffe in uso
nel distretto di Lecco e Como. L’ammontare
della tariffa dipende comunque da diversi fattori
ed esclude eventuali imposte, derivanti per esempio
da bollo, .tassa d’archivio, registro fisso,
eccetera. Nel caso della pubblicazione di un testamento
olografo, per esempio, possono essere stimati circa
363 euro di imposte aggiuntive.
Fonte: www.confappi.it
- 04/12/2005
