Aste giudiziarie
alla svolta
Ad aprire il mercato è stato Internet: una
fetta sempre più consistente dell’offerta
proveniente da debitori insolventi o da fallimenti
societari compare ormai su siti specializzati nelle
aste. Non si tratta, come capita per i piccoli annunci,
di poche righe seguite da un numero di telefono,
in cui talora non è nemmeno specificato il
prezzo richiesto: al contrario si ha a disposizione
una perizia che descrive minutamente le caratteristiche
dell’immobile e dei suoi impianti, giustifica
i motivi del prezzo richiesto, si dilunga sulle
ragioni per cui è stato posto all’asta,
specifica se è occupato o no e indaga se
esistono vincoli o limiti alla proprietà.
Non solo: quasi sempre sono disponibili on line
una o più foto e talora anche delle piantine.
Ma il giorno della vera svolta sarà il primo
gennaio 2006: da quella data, oltre ad altre positive
novità introdotte dal cosiddetto “decreto
sulla competitività” (legge 14 maggio
2005, n. 80), la pubblicazione su Internet diverrà
un obbligo per i giudici e non più una scelta.
Sul mercato si rovesceranno così altre migliaia
di immobili (non solo abitazioni, ma uffici, negozi,
box e terreni). Questa inchiesta è dedicata
a come funzioneranno le nuove procedure.
I principali tempi dell’asta
- Cosa e Quando
Termine per il deposito delle offerte in busta chiusa
Fissato dal giudice tra 90 e 120 giorni dalla data
dell’ordinanza di vendita
Pubblicazione dell’avviso di vendita sui quotidiani
e dell’ordinanza e delle perizia su Internet
Almeno 45 giorni prima dell’udienza
Udienza senza incanto per l’esame delle offerte
e aggiudicazione tra gli offerenti Un giorno dopo
il termine per il deposito delle offerte
In caso di asta deserta o di offerte non valide
Nuova udienza con incanto. Eventuale aggiudicazione
“provvisoria” Alla data già indicata
nella prima ordinanza.
Eventuale offerta in busta chiusa superiore dei
un quinto del prezzo di aggiudicazione Entro 10
giorni dalla conclusione dell’incanto
Incanto ristretto a chi ha fatto l’offerta
di un quinto superiore, ad altri eventuali offerenti
al rialzo, oltre a chi ha partecipato all’asta
precedente Alla data stabilita dal giudice, che
stabilisce anche la data dell’udienza ristretta
e i termini di presentazione delle offerte, e le
modalità della pubblicità
Aggiudicazione definitiva 10 giorni dalla conclusione
dell’incanto, senza offerta con aumento del
quinto
Secondo incanto a prezzo base d’asta che può
essere inferiore a ¼ di quello precedente
In caso di primo incanto deserto
Pagamento del prezzo Entro 60 giorni dall’aggiudicazione
definitiva (con e senza incanto)
Decreto di trasferimento Dopo il pagamento del prezzo
Un nuovo mercato si è aperto
La molla che rende l'asta giudiziaria particolarmente
interessante è il prezzo, che è di
norma inferiore a quello di mercato dell'immobile
(circa il 20%).
Spiega Gabriella D’Orsi, presidente della
sezione esecuzioni del Tribunale di Milano: “Le
aste fino a qualche anno fa erano spesso riservate
a pochi operatori specialisti. Oggi le norme sono
state snellite, i tribunali sono più efficienti,
in loro soccorso sono venuti anche i notai e, dal
prossimo anno, anche i commercialisti e gli avvocati
(art. 591-bis c.p.c.)”. Sottolinea Luciano
Santopietro, notaio in Milano: “I privati
stanno divenendo sempre più protagonisti
del mondo delle aste giudiziarie, anzi sono loro
ormai ad avere il ruolo principale (l’80%
degli acquisti, secondo stime). I tempi si sono
ridotti: solo 18 mesi in media a Milano, contro
i ben 10 anni di un tempo”.
Col prossimo anno” aggiunge D’Orsi”,
diventeranno rare le offerte all’asta di quote
di comproprietà di immobili (per lo più
in comunione tra coniugi o tra eredi), mentre in
vendita saranno posti quasi solo immobili in piena
proprietà. I comproprietari saranno infatti
costretti a scegliere tra due alternative: o comprare
loro la quota, al prezzo di perizia, oppure incassare
la loro percentuale del prezzo finale di aggiudicazione
all’asta. Le quote erano difficilissime da
collocare sul mercato”.
Le aste giudiziarie hanno due tipi di meccanismi:
la vendita con incanto e senza incanto. La prima
è ancora più diffusa, ma afflitta
da procedure complesse e lunghe. Dal 2006 per le
nuove procedure la vendita senza incanto diverrà
la soluzione privilegiata, mentre a quella con incanto
si procederà in seconda battuta, in caso
di mancato successo della prima. “Viceversa”,
sottolinea Luciano Santopietro, “potrebbero
restare in essere ,anche per anni, le vecchie procedure
per le aste apertesi tempo fa, a meno che non si
provveda a correggere le norme, come spero che si
decida di fare.”.
L’ordinanza di vendita
L’ordinanza di vendita contiene le condizioni,
stabilite dal giudice e dalla legge, per la vendita
stessa. . Esso stabilisce:
a) l'identificazione e la descrizione dell'immobile,
b) il prezzo di partenza;
c) il luogo e l'orario dell'asta;
d) quanto tempo deve passare la pubblicità
tra la data all'asta e il suo svolgimento;
e) di quant'è la cauzione e (solo fino a
dicembre 2005) l’anticipo per le spese di
svolgimento. Come e quando debbono essere depositati.
f) di quale somma minima occorre aumentare le offerte
al rialzo;
g) le modalità e il termine per pagare il
prezzo (per legge dovrebbe essere un massimo di
60 giorni dall'aggiudicazione, ma certi tribunali
concedono fino a 120 giorni, salvo pagamento degli
interessi legali).
In futuro l’ordinanza indicherà sempre
più spesso la data e il luogo dell’asta
con incanto nel caso che quella senza andasse deserta.
La perizia
Il giudice, per valutare quale prezzo base stabilire
per l'immobile, deve farlo stimare da un perito
che, con la nuova disciplina, può accettare
l’incarico senza udienza.. La perizia è
un documento prezioso, non solo perché contiene
praticamente tutti i dati descrittivi (identificazione
catastale, certificato ipotecario ventennale, planimetria,
condizioni di manutenzione, eccetera), ma anche
perché include le principali "magagne"
rilevate dall'esperto.
Deve per esempio essere chiaramente specificato
se l'immobile è libero, occupato dal proprietario
o locato. Si può inoltre fare rilevare eventuali
problemi di abusivismo edilizio, condoni richiesti
e liti giudiziarie in corso. Il bene è in
genere stimato facendo preciso riferimento alle
condizioni del mercato immobiliare locale. Le nuove
norme specificano anche che la perizia deve riportare
l’esistenza di debiti condominiali pregressi
e di vincoli posti dal regolamento condominiale
all’uso (una novità importante).
La perizia è consultabile presso la cancelleria
del tribunale o presso lo studio dei professionisti
delegati. Tuttavia, se l'immobile è adeguatamente
pubblicizzato su Internet, può essere consultata
anche on-line, insieme all’ordinanza di vendita
e all’avviso d’asta (una sua sintesi).
La vendita senza incanto
Il meccanismo è assai semplice: consiste
in un offerta in busta chiusa di importo maggiore
o uguale al prezzo base stabilito nell'ordinanza
di vendita, da consegnare nella cancelleria del
tribunale .L’offerta va presentata entro il
termine determinato dal Giudice nell’ordinanza,
che comunque non dovrebbe essere inferiore a 90
giorni, e non superiore a 120 giorni dalla data
dell’ordinanza stessa..
La domanda di partecipazione deve contenere, oltre
a quanto stabilito nel decreto di vendita:
a) le generalità del candidato acquirente,
compresa residenza e il domicilio eletto. E' bene
che quest'ultimo sia nella circoscrizione in cui
agisce il Tribunale, magari presso un professionista
o un parente, altrimenti ogni comunicazione verrà
depositata presso la Cancelleria del Tribunale e
andrà qui richiesta.
b) l'identificazione dell'immobile;
c) la somma offerta, le modalità di pagamento
e ogni altro elemento utile .
Va versata anche una cauzione, pari almeno a un
decimo della somma offerta. Se, come spesso capita,
è richiesto un assegno circolare, esso deve
essere inserito nella busta.
L’udienza
di vendita
Alla data fissata,
chi tiene l’udienza apre la busta o le buste,
alla presenza degli offerenti (o delle persone da
essi delegate). Se l’offerta è unica
e supera di almeno un quinto il prezzo base fissato
dall’asta, è senz’altro accolta.
Se non lo supera, il giudice dovrà sentire
i creditori per sapere se va accettata o meno. Anch’egli
potrà stabilire che il prezzo è troppo
basso e quindi procedere a un’asta con incanto,
emanando una nuova ordinanza. Stesso discorso se
non ci sono offerte, oppure esse non sono valide.
Se invece le offerte valide sono più di una,
l’immobile non viene aggiudicato a chi ha
fatto l’offerta più alta (come si potrebbe
pensare). Viene anzi indetta seduta stante un’altra
asta in base al prezzo più alto, una specie
di incanto “sui generis”, a cui partecipano
però solo coloro che hanno presentato offerte
valide.
La vendita
con incanto
Consiste in una gara che può avvenire:
- davanti al giudice, in pubblica udienza;
- oppure davanti a un professionista da lui delegato,
in genere nel suo studio.
Il prezzo base dell'immobile è predeterminato.
Ciascuna delle offerte è in crescita rispetto
al prezzo base, con un aumento anch'esso prefissato.
L'offerta impegna chi la fa, che dovrà pagare
se vince l'asta. Trascorsi tre minuti dall'ultima
offerta, senza che ne segua un'altra superiore,
l'immobile è aggiudicato all'ultimo migliore
offerente.
In diritto all'aggiudicazione definitiva dell'immobile
matura però dopo 10 giorni lavorativi dall'asta.
Infatti nel corso di questo periodo è possibile
che si perda. Accade quando scatta il cosiddetto
"aumento del quinto".
L'aumento di
un quinto
Ecco le norme valide dal prossimo anno. Consiste
in una offerta di acquisto da farsi entro 10 giorni
dalla conclusione dell'asta (ma solo di quella all’incanto),
che propone un prezzo superiore di almeno un quinto
a quello raggiunto nell'asta stessa, con una cauzione
pari a un quinto del prezzo dell’immobile
offerto (il doppio della normale). Tale offerta
deve contenere una dichiarazione scritta in cui
si specifica il prezzo, i tempi e i modi di pagamento
e ogni altro elemento utile richiesto per valutare
l'offerta stessa. L'offerta va presentata alla cancelleria
del giudice.
Viene indetta una nuova gara, sempre senza incanto,
al nuovo prezzo-base. Sono invitati il nuovo offerente
e coloro che hanno partecipato alla gara precedente.
Questi ultimi, se intendono partecipare, devono
anch’essi raddoppiare la cauzione versata.
Chi, dopo aver presentato l’offerta, non partecipa
alla gara, la perde per intero.
Il meccanismo del rialzo del quinto (fino a ieri
del sesto) è stato in passato sfruttato dalla
mafia delle aste” come arma impropria, anzi
penalmente illecita, per ottenere tangenti sulla
vendita. Il messaggio dato agli acquirenti suonava
come: "o mi paghi, o ti porto via l'immobile".
Spiega Gabriella D’Orsi: “In futuro,
con i cambiamenti della legge, chi non si fa influenzare
dalla minaccia dormirà probabilmente sonni
tranquilli: i truffatori rischiano la perdita della
cauzione se alle promesse di acquisto non seguono
i fatti. Ma già da tempo monitoriamo il distretto
di Milano, è possiamo affermare in tutta
tranquillità che accordi sottobanco e intimidazioni
sono un ricordo del passato”.
L'asta deserta
Se l'asta con incanto va deserta, il giudice ha
tre differenti scelte da imboccare: un nuovo incanto,
l'assegnazione ai creditori e l'amministrazione
giudiziaria dell'immobile. La prima è la
più comune: l'immobile viene posto di nuovo
all'asta, ma spesso con un prezzo base inferiore
di un quarto a quello precedente (prima era un quinto).
Le offerte debbono essere presentate entro un certo
termine fissato dal giudice, variabile tra 60 e
90 giorni dalla data dell’ordinanza. E’
anche possibile che si tengano più aste al
ribasso.
E' evidente che l'abbattimento del prezzo in seguito
ad asta deserta si può rivelare un buon affare
sia per l'acquirente in buona fede, sia per certi
operatori che si mettano d'accordo a disertare in
massa la prima asta, in attesa del calo dei valori..
Oggi però il principale nemico della cosiddetta
"mafia delle aste" è la pubblicità,
cioè l'accessibilità in tempo utile
delle offerte sugli immobili da parte di tutti,
in particolare su Internet: quando cresce la concorrenza
degli acquirenti diviene più difficile manovrare
le aste con accordi sotto banco.
La restituzione della
cauzione
Se chi offre non riesce ad aggiudicarsi l’immobile,
la cauzione viene restituita integralmente. Fanno
eccezione due casi. Quando l’offerente, senza
giustificato motivo, non abbia partecipato all’incanto:
allora un decimo della cauzione viene trattenuto.
La cauzione viene trattenuta invece per intero,
se l’offerente si è avvalso del meccanismo
dell’aumento del quinto, e non ha partecipato
alla nuova asta..
Il decreto
di trasferimento
L'immobile viene aggiudicato con decreto del giudice,
solo dopo che il prezzo è stato interamente
saldato (per legge, al massimo dopo 60 giorni dall'aggiudicazione).
Nel decreto saranno contenuti l'ordine di cancellare
pignoramenti e ipoteche (attualmente il giudice
si limita solo a rendere inefficaci le ipoteche,
e l’acquirente deve fare il resto).
Il decreto è titolo esecutivo per lo sfratto
dell'ex proprietario che occupi ancora l'immobile
(come spesso accade), ma non può liberarlo
di inquilini che vi risiedano grazie a un contratto
di locazione stipulato prima del pignoramento dell'immobile
stesso.
VENDITE IMMOBILIARI
GIUDIZIARIE E DI MERCATO A CONFRONTO
Il nodo della liquidità
A rendere meno appetibili
le vendite giudiziarie rispetto a quelle tradizionali
sta il fatto che l'acquirente deve disporre in poco
tempo di molto denaro liquido, per il versamento
della cauzione necessaria a partecipare e per il
saldo del prezzo.
Per risolvere questo grave problema sono stati siglati
recentemente da molti tribunali italiani accordi
con l'Abi per mutui pensati apposta per finanziare
gli acquirenti ad aste giudiziarie.
I mutui
La possibilità di ottenere un prestito
bancario anche per l'acquisto di un immobile messo
in asta dal tribunale in seguito a fallimenti o
esecuzioni forzate è un fatto molto recente.
Si tratta di un iniziativa promossa dall'Abi che
coinvolge solo una parte dei tribunali italiani
(poco più di sessanta). Puntualizza Santopietro:
“E' facile controllare se la richiesta del
mutuo è possibile: in genere lo specifica
lo stesso avviso d'asta, che può anche riportare
gli istituti convenzionati”.
I requisiti per ottenere il mutuo sono quelli tradizionali.
Questo tipo di contratto ha però una caratteristica
peculiare: è sottoposto a una condizione.
solo se il mutuatario riuscirà ad aggiudicarsi
l'immobile, il preliminare darà seguito a
un contratto di mutuo definitivo, con la concessione
di una garanzia ipotecaria di primo grado e l'erogazione
del denaro. In caso contrario, il preliminare non
avrà alcun effetto e si risolverà
automaticamente.
La somma verrà erogata direttamente al tribunale;
numero di rate, tasso d'interesse applicato e in
generale le altre condizioni economiche per restituire
il denaro sono stabilite da ciascuna banca in maniera
autonoma e anche in questo caso, ricalcano quelle
di un mutuo tradizionale.
Dove è possibile il mutuo?
Tribunali che hanno firmato intese con le banche
per la concessione di mutui in caso di acquisto
alle aste immobiliari
Nord Alba, Biella, Bologna, Brescia, Busto Arsizio,
Casale Monferrato,Como, Ferrara, Ivrea, Lecco, Lodi,
Mantova, Milano, Mondovì, Monza, Novara,
Parma, Pavia, Pinerolo, Reggio Emilia, Rimini, Rovigo,
Saluzzo, Sondrio, Trieste, Varese, Verona, Vigevano,
Voghera.
Centro Ascoli Piceno, Campobasso, Cassino, Giulianova,
Livorno, Pesaro, Perugia, Rieti, Roma, Terni.
Sud Bari, Benevento, Brindisi, Catanzaro, Cosenza,
Crotone, Foggia, Lamezia Terme, Lecce, Lucera, Palmi,
Salerno, S. Maria Caupa Vetere, Taranto, Trani,
Reggio Calabria.
Isole Cagliari, Lanusei, Marsala, Messina, Mistretta,
Nuoro, Palermo, Patti, Tempio Pausania
Fonte: elaborazione Confappi su dati Abi, aggiornati
a settembre 2005
La visita dell'immobile
La nuova legge dovrebbe por riparo a una tradizionale,
grave carenza delle vendite giudiziarie: il fatto
che è spesso impossibile per l'acquirente
visitare l'immobile messo all'asta. Ovvio che chi
non può vedere la casa, sarà restio
ad acquistarla.
Infatti, il proprietario-debitore difficilmente
accoglierà i visitatori: solo un custode
può garantirlo. Tale custode coincide nelle
aste fallimentari con il curatore del fallimento.
Ma fino ad ora mancava quasi sempre in quelle in
cui il debitore è un semplice privato (per
esempio, una persona che non ha pagato le rate di
un mutuo). Con la riscrittura dell’articolo
599 del codice di procedura civile, custode del
bene resterà il debitore, ma diverrà
possibile sostituirlo con altri. In tre casi: automaticamente,
se l’immobile non è occupato dal debitore,
su richiesta motivata dei creditori (che avranno
sempre interesse a presentarla), oppure se il custode
non adempie ai suoi obblighi (tra i quali rientra
il fatto di consentire la visita dell’immobile).
Il custode ha ovviamente un costo, che grava sul
prezzo finale. Tuttavia l'esperienza insegna che
esso viene indirettamente ripagato dalla maggiore
facilità di commercializzare la casa.
L'immobile occupato
Se l'immobile è occupato dal debitore, il
decreto di trasferimento emesso dal giudice a favore
dell'aggiudicatario costituisce titolo esecutivo
per ottenere il rilascio dei locali. Secondo previste
modifiche alla legge n. 80, della liberazione si
occuperà probabilmente il custode del bene.
Se invece è occupato da un inquilino, e il
contratto di locazione è stato registrato
prima del pignoramento, l'inquilino stesso serba
di regola tutti i suoi diritti, come se l'intestazione
dell'immobile non fosse cambiata.
Nel primo caso la liberazione dei locali è
possibile in tempi più rapidi di quelli previsti
per gli sfratti "normali". Occorre, in
media, attendere almeno sei mesi-un anno, ma il
periodo può variare a seconda di molti fattori
(il principale è che nelle grandi città
gli sfratti vanno a rilento, mentre in quelle medio
-piccole sono in genere più rapidi).
Nel secondo caso occorrerà attendere la scadenza
del periodo contrattuale, ed eventualmente iniziare
in seguito una normale procedura di rilascio, che
può durare anni. Tutto ciò a meno
che l'inquilino si rifiuti di pagare il canone:
allora lo sfatto ha tempi più rapidi, per
via della morosità.
I costi
I costi fiscali e burocratici delle vendite all'asta
sono paragonabili a quelli di una normale compravendita.
Si pagano le stesse imposte di registro, ipotecarie
e catastali e si gode del le stesse agevolazioni
prima casa. La cifra sborsata dagli acquirenti di
una normale compravendita per gli onorari notarili
corrisponde grossomodo alla somma tra le spese di
tenuta d’asta e gli onorari notarili, che
sono applicati in misura ridotta per le aste giudiziarie
immobiliari. In più ci sino le spese per
la cancellazione di ipoteca (più o meno 600
euro). In molti tribunali, come quello di Milano,
, però, tutte le spese tranne quelle fiscali
sono poste “in carico alla procedura”.
Pertanto sono inglobate nel prezzo finale che paga
l’acquirente-aggiudicatario. Quindi sono solo
i creditori risarciti a accorgersene, mentre l’acquirente,
in pratica, non le conteggia.
C’è un però. E' vero, nelle
normali compravendite, si dovrebbe dichiarare il
prezzo reale. Però il Fisco offre una scappatoia
che si è rivelata una vera autostrada: chi
dichiara almeno il valore catastale non è
passibile di rettifiche. Quest’ultimo è
spesso, per le abitazioni, da due a tre volte inferiore
a quello di mercato. Lo stesso non può dirsi
per le vendite all'asta, in cui le imposte si applicano
direttamente sul prezzo di aggiudicazione, in genere
ben superiore al valore fiscale.
In compenso nessun onorario è dovuto a un
mediatore .Vi sono però persone che si offrono,
ovviamente a pagamento, per la consulenza all'acquisto
e per rintracciare l'immobile giusto. Se tale attività
sia lecita o meno, è ancora dubbio.
I rischi
I rischi dell'acquisto all'asta esistono, per quanto
complessivamente minori di quelli tipici di una
compravendita tradizionale. Le perizie dovrebbero
garantire indagini molto attente sulla “storia”
di un immobile e sulle sue condizioni di conservazione.
In pratica però, esistono due problemi. Vi
sono periti che svolgono con scrupolo il loro lavoro,
dando tutte le informazioni possibili, e altri periti
che si limitano al massimo la fatica, trincerandosi
dietro gli accertamenti burocratici. Ad esempio
capita che il perito non accerti l’esistenza
reale di occupanti o di inquilini dell’immobile,
limitandosi a affermare che nessuno ha risposto
al citofono al momento dell’ispezione e che
non esistono contratti di locazione registrati.
Inoltre le indagini su eventuali abusi edilizi sono
spesso solo formali. Il secondo problema è
che le perizie sono spesso “datate”
anni prima alla vendita: nel frattempo può
essere successo di tutto: da gravi problemi statici,
a atti di vandalismo fino addirittura (è
capitato) al fatto che sia maturata l’usucapione
ventennale da parte di un occupante. I lodevoli
tentativi di qualche tribunale di aggiornare le
perizie rimangono fatti isolati.
La legge n. 80/2005 ha comunque disinnescato uno
dei rischi: quello dell'ipoteca iscritta dopo il
pignoramento che, per quanto inefficace, ritarda
tutte le procedure. Ora i professionisti incaricati
debbono aggiornare le visure ipo-catastali fino
a una data prossima a quella del decreto di trasferimento.
Qualche indirizzo per iniziare
La ricerca dei siti giusti può essere
faticosa o meno: dipende dalle località .
Vanno evitati quelli a pagamento
www.astegiudiziarie.it
Insieme a portaleaste, il più curato sito
di aste giudiziarie, immobiliari in particolare.
Documentazioni precisissime (diverse foto, ordinanza,
perizia eccetera) Vasto campo d’azione.
www.portaleaste.it
Ottimo sito, informazioni precise. Vasto campo d’azione
www.tribunali.it
Raccolta di link per accedere alle pagine web di
33 tribunali, tra cui www.tribunaledimonza.it. La
completezza dipende dai tribunali: stessi per esempio
quelli di Napoli o di Verbania offre solo informazioni
essenziali, quello di Terni qualcosa in più,
mentre quello di Monza è perfetto.
www.asteimmobili.it
Sito “fornito”. Indicazioni discrete.
www.astagiudiziaria.com
É il sito dell'Associazione nazionale istituti
vendite giudiziarie; La scelta è abbastanza
vasta e comprende anche beni mobili. I dati offerti
sono talora insufficienti, però.
www.FallimentiAffari.com
Utile motore di ricerca sul mondo delle aste (immobiliari,
ma non solo). Dà come risultato le pagine
dei siti specializzati
www.publicomonline.it
Bandi sempre disponibili. Perizie solo talvolta.
547 offerte alla data di consultazione.
www.area58.it
Tribunali di Pescara, Sulmona e Avezzano. Discreto.
www.astacase.it.
Informazioni (limitate) su Napoli e dintorni.
www.esecuzionigiudiziarie.it
Sito ottimo, ma solo per Bergamo e provincia
www.astenotaro.it
Aste in Lazio affidate a notai. Mancano spesso le
perizie.
Fonte: Ufficio Studi Confappi-Federamministratori
- 28/09/2005
