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Con la venuta dell’estate sono in molti ad approfittare del periodo in cui non saranno in casa per incaricare un artigiano o una ditta edile di eseguire dei lavori che, altrimenti, impedirebbero materialmente alla famiglia di occupare i locali. Anche quando , però, è incaricato della supervisione un direttore dei lavori nominato dal committente non c’è accordo preventivo sulle opere da fare o sui materiale da utilizzare che garantisca la certezza di una buona esecuzione.
Ecco allora che assumono molta importanza le garanzie dettate dal codice civile in caso di cattiva esecuzione.
Appalti: le garanzie
Il codice, infatti, stabilisce che i lavori debbano essere eseguiti “a regola d’arte” e che va fornita la garanzia al committente della conformità dell’opera al progetto e dell’ottenimento di un risultato tecnico adatto. Vi sono due momenti in cui è possibile una verifica dell’esecuzione: durante o dopo i lavori.
Verifica durante i lavori
Ispezioni e controlli da parte del committente o dei suoi incaricati sono possibili in ogni momento, purché a sue spese e purché non portino ad intralci all’esecuzione. Se il cliente non è soddisfatto, e riesce a provare le sue ragioni, può imporre un termine entro il quale l'appaltatore dovrà por riparo alla cattiva esecuzione, trascorso il quale può risolvere il contratto per inadempimento grave.
Verifica dopo i lavori
Ultimata l’opera il committente è tenuto ad eseguire controlli prima della sua accettazione. Essa può essere espressa, oppure tacita (per esempio, attraverso il pagamento senza riserve di quanto dovuto). Con l’accettazione, non si può più protestare per i vizi dell’opera o la sua diversità da quanto convenuto, se essi sono palesi, cioè evidenti, o comunque riconoscibili.
I vizi occulti
E’ evidente che non tutte le mancanze nelle opere sono riconoscibili: un tetto riparato durante l’estate può perdere acqua al momento delle piogge autunnali, piastrelle mal posate possono spezzarsi o uscire di sede con l’uso, fondamenta in cemento armato possono cedere anche dopo qualche anno. Perciò l’appaltatore è tenuto a dare due tipi di garanzie per i cosiddetti vizi”occulti” o comunque taciuti in mala fede. La prima è biennale, e copre le opere di minor durata. La seconda è decennale ed è prevista esplicitamente dal codice per gli edifici o comunque per “le altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata”.
La garanzia biennale
Per poter esercitare questo diritto alla garanzia, la denuncia dei vizi deve essere fatta entro sessanta giorni dalla loro scoperta ed entro due anni dalla consegna .
La denuncia non è necessaria se l'appaltatore ha agito in modo tale da nasconderli. Non è nemmeno necessaria se ha riconosciuto, in qualche modo i vizi stessi. Se insieme al riconoscimento, vi è un’ammissione di responsabilità, è come se si fosse stipulato un nuovo contratto per l’eliminazione dei vizi stessi, che ha come termine di prescrizione dieci anni.
La garanzia decennale
Più tutela al committente è offerta dalla garanzia decennale, prevista quando l’opera “per vizio del suolo o per difetto della costruzione rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti”. Per la giurisprudenza, nel concetto di "gravi difetti" vanno compresi anche vizi, che, pur non coinvolgendo la statica del fabbricato, compromettono in modo grave la funzione cui esso è destinato. All’atto pratico, la Cassazione ha valutato come tali anche le infiltrazioni d’acqua causate da insufficiente impermeabilizzazione. Oltre alla garanzia, portata da due a dieci anni, viene prorogato anche, da due mesi a un anno il termine per la denuncia.
Tempi e modi della denuncia E’ valida anche una denuncia è generica che non elenca analiticamente i difetti Anzi, è efficace, per superare la decadenza, anche un semplice telegramma o, addirittura una telefonata (se ci sono testimoni). In seguito potranno essere identificati con precisione i difetti. Può però sorgere un dubbio: da quando decorrono i due mesi, o l’anno per la denuncia? La Cassazione ha chiarito che il momento della "scoperta del vizio" non coincide con quello in cui il committente si accorge che esiste una qualsiasi anomalia, ma quello in cui si consolida la certezza che il vizio o difetto è causato da una responsabilità dell'appaltatore nell'esecuzione dell'opera. Inoltre, ha affermato che la consapevolezza decorre nel momento in cui una perizia di un tecnico dà forti indizi sulla responsabilità dell'appaltatore.
Prescrizione del diritto
Comunque, fatta la denuncia, se l’appaltatore fa orecchi da mercante, si ha tempo un anno per agire in giudizio. Tale termine decorre dal giorno in cui è possibile l’esercizio del diritto. Se, in tale lasso di tempo si fa un atto con valore di azione legale (può bastare anche una raccomandata), il termine di un anno ricomincia a decorrere dalla data di tale atto stesso.
Rimedi
Il committente ha, in genere, due possibilità. La prima è pretendere l'eliminazione del vizio, oltre ai danni. La seconda è chiedere la riduzione del prezzo da pagare o pagato e il risarcimento degli eventuali danni. La scelta se preferire l’uno o l’altro rimedio è, in genere, irrevocabile. L’eliminazione dei vizi può essere pretesa dalla ditta edile esecutrice. Ma poiché il committente non si fida quasi mai dell’impresa con cui ha litigato, chiederà un’autorizzazione dal Giudice per fare eseguire i lavori ad altri, naturalmente a spese dell’impresa che è dalla parte del torto.

I termini di decadenza e prescrizione

Vizi occulti
Denuncia entro il termine di decadenza di 60 giorni dalla scoperta
Prescrizione entro 2 anni dalla consegna.
Azione legale
Prescrizione entro 1 anno dalla denuncia o comunque dell’azione legale già iniziata

Gravi difetti o rovina immobile
Denuncia entro il termine di decadenza di 1 anno dalla scoperta
Prescrizione entro 10 anni dalla consegna
Azione legale
Prescrizione entro 1 anno dalla denuncia o comunque dell’azione legale già iniziata

Fonte: Ufficio Studi Confappi-Fna - 09/06/2005