10 comuni domande
sulla propria casa
1. Ogni quanto tempo bisogna
far revisionare da un tecnico una caldaia termo-autonoma?
Il decreto legislativo n.
192/2005 ha di recente “allungato” i
tempi delle revisioni, prima previsti per legge
ogni anno. Ora la situazione è questa:
- un controllo ogni due anni
(in genere prima del periodo di accensione) per
le caldaie con una anzianità di installazione
superiore a otto anni, nonché per gli scaldabagni
a fiamma aperta;
- un controllo ogni 4 anni
per le caldaie con una anzianità di installazione
inferiore a otto anni.
Queste regole valgono per
le caldaie con potenza nominale di focolare inferiore
a 35 kilowatt, cioè per praticamente tutte
le caldaie autonome (tranne quelle installate per
riscaldare immobili molto grandi). La potenza è
controllabile su l’apposita targhetta sull’apparecchio.
Gli esiti dei controlli vanno annotati dal tecnico
sul “libretto di impianto”, che tutti
devono avere.
2. L’assemblea di condominio
può delegare a un ristretto numero di consiglieri,
che sono in genere persone con più tempo
e esperienza, la decisione su quale preventivo scegliere
tra quelli di diverse ditte edili?
No. Infatti il codice civile,
che non prende in considerazione l’esistenza
del consiglio di condominio, prevede che ogni delibera
sia presa in assemblea. I giudici hanno giustificato
questa scelta spiegando che il voto dei condomini
deve essere preso dopo una approfondita discussione,
nel corso della quale ciascuno potrà cambiare
idea.
3. L’amministratore
condominiale può decidere di eseguire delle
importanti opere urgenti senza chiedere l’assenso
dell’assemblea di condominio?
A certi patti. Deve esistere
un pericolo per l’incolumità delle
persone o per la tutela delle parti comuni. Le opere
urgenti decise autonomamente dall’amministratore
debbono riguardare solo la messa in sicurezza: per
esempio se tendono a distaccarsi delle piastrelle
dalla facciata del palazzo, l’amministratore
può disporre di mettere delle protezioni
fisse (impalcature chiuse) ma non eseguire le opere
di consolidamento della facciata. In seguito è
obbligato a riferire il suo operato alla prima assemblea
che si terrà, che in caso di necessità,
sarà un’assemblea straordinaria da
convocarsi in un breve periodo di tempo.
4. Una casa posseduta in
comunione ereditaria da più eredi, può
essere usata da ciascuno come gli pare?
No. Anche se gli eredi in
comunione sono solo due, bisogna indire un’assemblea
e approvare un regolamento della comunione, che
stabilisca come e quando ciascuno dei due può
usare la casa. Se uno degli eredi si rifiuta di
approvare il regolamento, gli altri possono rivolgersi
al giudice perché lo faccia lui.
5. Se si vende una casa su
cui è stato fatto un abuso edilizio, cosa
succede?
In tre casi l’atto
può essere reputato nullo. Innanzitutto quando
l’immobile sia stato costruito senza alcun
provvedimento abilitante o in totale difformità
con la licenza, la concessione edilizia, il permesso
a costruire o la denuncia di inizio attività
indispensabile;
In secondo luogo quando non
siano stati inseriti o allegati al rogito, per gli
edifici iniziati a costruire prima dell’1
settembre 1967, una dichiarazione sostitutiva di
atto notorio attestante che l'opera è stata
iniziata in data anteriore a questa data e, per
quelli iniziati a costruire in seguito, una dichiarazione
che reca gli estremi della licenza, concessione,
permesso a costruire o Dia.
In terzo luogo quando, mancando
gli assensi all’edificazione, non siano stati
riportati estremi della domanda di condono, estremi
del versamento delle somme dovute, la dichiarazione
che il Comune non ha emesso provvedimenti di sanatoria
o, in alternativa gli estremi del permesso di sanatoria
(se è stato rilasciato).
Ciò non significa
per nulla che un immobile in cui sia stato commesso
un abuso edilizio per il quale il comune non abbia
ancora rilasciato l’assenso al condono non
sia liberamente vendibile: l’importante è
che non esista la totale difformità e siano
rispettati gli adempimenti formali previsti.
6. L’onorario all’agenzia
immobiliare va pagato alla firma del rogito o a
quella del compromesso di acquisto?
La Cassazione ha affermato
che, in mancanza di patti diversi, il mediatore
ha diritto all’onorario alla firma del compromesso,
che è il momento in cui “l’affare
si è concluso”. Tuttavia niente vieta
che nell’incarico all’agenzia si stabilisca
diversamente. Anzi,, l’accordo con cui si
paga al rogito è consigliabile per il cliente,
perché nel periodo tra la firma del compromesso
e quello del rogito può accadere di tutto
(per esempio chi ha promesso di vendere può
iscrivere un’ipoteca sull’immobile oppure
può passare a miglior vita).
7. Se in un palazzo l’acqua
fa fatica ad arrivare agli ultimi piani, e sarebbe
necessaria l’installazione di un autoclave
(un apparecchio che pompa l’acqua), come si
può costringere il condominio a metterla?
L'installazione dell’autoclave
può essere richiesta, in caso di necessità
di questo impianto, anche da un solo condomino (Pretura
di Taranto, 26 marzo 1995). L’autoclave è
una semplice miglioria alla cosa comune, e non,
un'innovazione. La sua installazione può
essere decisa quindi con le normali maggioranze
condominiali (1/3 dei condòmini e dei millesimi
di proprietà, in seconda convocazione dell’assemblea)
e deve essere pagata da tutti quelli che se ne servono.
Anche da chi non ne avrebbe bisogno (Cassazione
1398/98).
8. So che a tutto il 2005
era possibile chiedere l’Iva agevolata, al
10% anziché al 20%, sulle fatture delle ditte
edili per i lavori di recupero. La stessa Iva era
richiedibile anche sulle fatture dei direttori dei
lavori e dei progettisti? E come cambia la situazione
nel 2006?
No. Le spese dei professionisti
erano detraibili ai sensi del 36% ma non godevano
dell’Iva agevolata al 10%. Nel 2006 il problema
non si pone nemmeno (l’Iva resta al 20%) e
comunque le spese dei professionisti dovrebbero
divenire detraibili al 41%.
9. Il proprietario di un
negozio deve pagare per la manutenzione del giardino
condominiale, anche se non vi ha accesso dai suoi
locali? Deve inoltre pagare anche la nuova intonacatura
di una facciata che dà sul cortile, su cui
non ha motivo di transitare?
Deve farlo, perché
sia il giardino che la facciata contribuiscono al
decoro dell’edificio, che accresce il valore
del palazzo, locali commerciali compresi. In questo
caso non vale l’articolo 1123, secondo comma,
del codice civile, che afferma che le spese sono
proporzionate all’uso che i condomini possono
fare.
10. Nel mio palazzo il costruttore
ha fatto scrivere nel regolamento che è esonerato
dal pagamento delle spese condominiali per gli appartamenti
ancora invenduti. E’ giusto?
L'ordinanza della Cassazione
10086 del 24 luglio 2001 ha ribadito il principio
i condomini, nei rapporti con i professionisti (in
questo caso, il costruttore) sono da considerarsi
senz’altro consumatori.
A questo punto prendono rilievo
le norme sulle clausole vessatorie nei contratti
tra consumatore e “professionista” (in
questo caso il costruttore), che sono quelle che
“determinano a carico del consumatore un significativo
squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti
dal contratto”, entro le quali, ne siamo convinti,
rientra la clausola in questione. Le clausole vessatorie,
anche se controfirmate dal consumatore, sono nulle,
e quindi è come se non fossero mai esistite.Le
norme sulle clausole vessatorie sono inserite negli
articoli dal 33 al 38 del decreto legislativo 6
settembre 2005, n. 206 (il codice del consumo).
Fonte: www.confappi.it
- 25/12/2005
